Mehr Ertrag aus ungenutzten Räumen in Basler Mehrfamilienhäusern.
AILEGNA baut für private Eigentümer Keller, Nebenräume und Wohnungen zu Living-Intelligence-Angeboten um, vorwiegend aus Holz. Mieter erhalten Services im eigenen Haus, Eigentümer zusätzliche Einnahmen ausserhalb der Wohnungsmiete.
Fünf Module, ein Ansprechpartner
Räume, die heute wenig bringen, werden zu Angeboten, für die Mieter und externe Anbieter zahlen. AILEGNA plant, baut und betreibt sie. Die Logistik macht Wohnen, Schlafen und Verpflegung angenehmer und wird mit jedem Projekt besser.
Jahresumsatz pro Modul für ein Basler Referenzhaus mit 11 Mietobjekten. Die Module im Keller und in Nebenräumen tragen kein Wohnschutz-Risiko und werden zuerst angeboten.
Wer entscheidet, wer nutzt
Private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ab 5 Mietparteien entscheiden über die Investition.
Sie empfehlen und öffnen die Tür zum Eigentümer, entscheiden aber nicht.
Sie nutzen die Module, besonders junggebliebene Seniorinnen und Senioren.
Basel ist gross genug
Schon ein Anteil von unter 1 % der privat gehaltenen Mehrfamilienhäuser reicht für das Ziel von 26 Liegenschaften.
Breite proportional zur Zahl der Wohnungen; Liegenschaften bei rund 10 Wohnungen pro Haus. Die Schätzung ist mit der Gebäudestatistik des Statistischen Amts zu verfeinern.
Was den Markt prägt
Leerstand im Juni 2026. Unter 1,5 % gilt in Basel-Stadt Wohnungsnot.
Mietzinskontrolle nach Umbau oder Sanierung von Wohnungen. Die Sanierungstätigkeit ist deshalb zurückgegangen.
Bevölkerungswachstum 2025. Schweizweit gibt es erstmals mehr Menschen ab 65 als unter 20.
Eigentümer suchen deshalb Ertrag ausserhalb der Wohnungsmiete. Marktmiete Wohnung: Ø CHF 373 pro m² und Jahr.
Kein Gesamtanbieter, viele Teilwettbewerber
Der Vorteil liegt in der Kombination: ein Ansprechpartner für Raumkonzept, Ausbau, Technik und Betrieb. Positionierung: «Sustainable Living Intelligence».
| Wettbewerber | Was sie bieten | Was AILEGNA anders macht |
|---|---|---|
| Paketboxen und PickPost | Paketannahme, oft gratis oder pauschal | integriert in ein Gesamtkonzept mit Lager und Service |
| Coworking-Anbieter Basel | Büroplätze ab CHF 395 pro Monat | Büro im eigenen Haus, ohne Arbeitsweg |
| Praxis- und Kursräume | Untermiete einzelner Räume | Kunden direkt im Haus, Abos für Mieter |
| Smart-Home-Firmen | Technik ohne Raumkonzept | Technik plus Raumgestaltung aus Holz |
| Generalunternehmer, Schreinereien | Umbau ohne Betrieb und Ertragsmodell | Ertragsmodell und laufender Betrieb inklusive |
Zweimal verdienen pro Liegenschaft
Einmalig mit dem Projekt, laufend mit dem Betrieb der Module.
Ø Projektumsatz pro Liegenschaft für Planung, Ausbau und Technik, bei 30 % Bruttomarge.
laufender Anteil an den Modulumsätzen, rund CHF 6'300 pro Liegenschaft und Jahr.
Provisionen und Abos sind Zusatzpotenzial und im Plan noch nicht eingerechnet.
Rechnet sich das für den Eigentümer?
Projekt CHF 120'000, Service-Anteil AILEGNA 20 %. Investitionskosten ohne Finanzierung und Unterhalt.
Offen: Ob AILEGNA die Investition ganz oder teilweise vorfinanziert, etwa gegen einen höheren Service-Anteil. Das erleichtert den Verkauf, erhöht aber den Kapitalbedarf stark.
Vom Erstkontakt zum laufenden Betrieb
Die Webseite ailegna.ch ist die Zentrale aller Inhalte; Facebook, Instagram, WhatsApp und Newsletter spielen sie aus. Marketingbudget: CHF 45'000 im Jahr 2028, danach CHF 35'000–40'000 pro Jahr.
- Kontakt über Webseite, Verwaltung, Netzwerk oder Info-Abend im Showroom
- Antwort innert 24 Stunden, Erstgespräch innert einer Woche
- Objektbegehung mit Raum-Check: freie Räume und Wohnschutz
- Offerte mit Modulauswahl und Ertragsrechnung für diese Liegenschaft
- Umsetzung, Eröffnung mit den Mietern, laufender Betrieb
Planannahme: Aus 10 Erstgesprächen entstehen 3 Offerten und 1 Auftrag. Kanäle: Hauseigentümerverband, Verwaltungen, Treuhänder und Erbschaftsberater, Lokalmedien, Info-Abende.
Kleines Team, starke Partner
AILEGNA wird von der SmartSpot AG aufgebaut. Sie realisiert 2027 den Prototyp der Pick-up-Station und das erste Pilot-Apartment selbst. Die Ausführung übernehmen danach regionale Partner.
| Jahr | Vollzeitstellen | Rollen |
|---|---|---|
| 2028 | ca. 1 | Projektleitung, Vertrieb, Marketing |
| 2029 | ca. 2 | + Projektleitung Ausbau und Technik |
| 2030 | ca. 3 | + Betrieb und Community-Management der Module |
Schlüsselpartner
Schreinereien und Holzbauer aus der Region für Möbel und Innenausbau.
Elektro- und Smart-Home-Installateure, IT-Partner für Plattform und Private Cloud.
Kursanbieter «KI & Genuss», Physiotherapie, Kosmetik, Fitness; dazu Verwaltungen und Rechtsberatung zum Wohnschutz.
Offen: Rechtsform von AILEGNA – eigene GmbH/AG oder Geschäftsbereich der SmartSpot AG.
Break-even im dritten Betriebsjahr
Nach Verlusten von zusammen rund CHF 162'000 in den ersten zwei Jahren erreicht AILEGNA 2030 ein Betriebsergebnis von rund CHF 78'000. Neu umgesetzte Liegenschaften: 3, 8 und 15.
Erfolgsrechnung in CHF
| 2028 | 2029 | 2030 | |
|---|---|---|---|
| Projektumsatz | 360'000 | 960'000 | 1'800'000 |
| Service-Anteil Module | 9'471 | 44'198 | 116'809 |
| Gesamtumsatz | 369'471 | 1'004'198 | 1'916'809 |
| Bruttogewinn Projekte (30 %) | 108'000 | 288'000 | 540'000 |
| Deckungsbeitrag Service (50 %) | 4'736 | 22'099 | 58'405 |
| Personal | –150'000 | –280'000 | –420'000 |
| Marketing | –45'000 | –35'000 | –40'000 |
| Übriges (Showroom, Software, Versicherung) | –30'000 | –45'000 | –60'000 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | –112'264 | –49'901 | 78'405 |
Finanzierungsbedarf rund CHF 300'000
Mögliche Quellen: Eigenmittel der SmartSpot AG, Darlehen, Förderprogramme für Innovation und Nachhaltigkeit, Anzahlungen von Pilot-Eigentümern. Alle Kosten- und Margenwerte sind Planannahmen, die mit den ersten Offerten und Pilotprojekten zu prüfen sind.
Risiken und Gegenmassnahmen
Das grösste Risiko ist ein langsamerer Verkauf als geplant; das grösste regulatorische Risiko ist der Basler Wohnschutz.
Eigentümer entscheiden langsam
Break-even verschiebt sich um 1–2 Jahre
Pilotprojekte als Referenz, Ertragsrechnung pro Liegenschaft, Verwaltungen als Empfehler.
Wohnschutz bremst Wohnungsmodule
Miet- und Showräume sowie Apartment fallen weg
Fokus auf Keller- und Nebenräume, frühe Abklärung bei der Staatlichen Stelle für Wohnraumschutz.
Mieter nutzen die Module wenig
Tiefer Service-Anteil, unzufriedene Eigentümer
Mieterbefragung vor dem Bau, flexible Abos, Öffnung für externe Nutzer.
Baukosten höher als geplant
Bruttomarge unter 30 %
Rahmenverträge mit Partnern, standardisierte Module aus Holz.
Umnutzung braucht Bewilligung
Verzögerung um Monate
Bewilligungs-Check bei der Objektbegehung, Puffer im Zeitplan.
Abhängigkeit von wenigen Personen
Ausfall bremst das Projekt
Prozesse dokumentieren, Partnernetz breit aufstellen.
Rechtliche Fragen sind im Einzelfall mit einer Fachperson zu klären.
Nach dem Go in vier Jahren zum Break-even
Jede Phase startet erst, wenn der Meilenstein davor erreicht ist: ohne gesicherte Finanzierung kein Go, ohne drei fertige Referenzen kein Wachstum.
Finanzierung & Go
- CHF 300'000 sichern
- Marke und Webseite
- Go Ende 2026
Prototyp & Pilot
- Modul 1 Pick-up-Station
- Modul 5 Apartment
- Showroom eröffnen
Erste Referenzen
- 3 Liegenschaften
- Team mit 1 Stelle
- Umsatz CHF 0,37 Mio.
Wachstum
- 8 Liegenschaften
- plus Wohnungsmodule
- Umsatz CHF 1,0 Mio.
Skalierung
- 15 Liegenschaften
- Team mit 3 Stellen
- Umsatz CHF 1,9 Mio.
Quellen
- Kanton Basel-Stadt – Leerstand Juni 2026
- Kanton Basel-Stadt – Leerstand 2025, Wohnungsnot-Schwelle
- Kanton Basel-Stadt – Wohnschutzbestimmungen
- Grosser Rat – Wohnungsbestand nach Eigentumsart
- Grosser Rat – Antwort Regierungsrat zu Eigentümern
- RealAdvisor – Mieten Stadt Basel
- JLL – Fakten zum Wohnungsmarkt Schweiz